Baugesetz stützt Investoreninteressen

Baugesetz – passt neue Bebauung nicht zur vorhandenen Siedlungsstruktur, hilft Investoren der „vorhabenbezogene Bebauungsplan“. Und der kann gegen die Interessen von Anwohnern verstoßen wie in der Amshausener Finkenstraße.

Auf einen Blick:

Der Paragraf 34 BauGB regelt die Bebauung für Gebiete, für die kein Bebauungsplan, aber ein Flächennutzungsplan mit planerischer Darstellung möglicher zukünftiger Nutzung existiert. Beispiel: Ein kleiner, auch von Bäumen bewachsener Grünbereich in einem Ortsteil ist im Flächennutzungsplan als geeignetes Gebiet für mögliche spätere Wohnbebauung ausgewiesen.

  • Bei Gebieten oder Ortsteilen ohne Bebauungsplan, die in einem Flächennutzungsplan erfasst sind, greift normalerweise § 34 BauGB
  • Demnach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich in Erscheinungsbild und Nutzungsart in das sie umgebende Ortsbild einfügen. Diese Vorgabe ist auslegungsbedürftig und ein bisschen vage
  • Deshalb hat etwa die KWG als Investor in fünf große Mehrfamilienhäuser einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 Abs. 1 BauGB entwickeln lassen und finanziert das Verfahren

Baugesetz – Paragraf 34 Baugesetz ist auslegungsbedürftig

Laut § 34 BauGB ist ein Bauprojekt innerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile u. a. zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung (z. B. Bauweise, Gestaltung der Grundstücksfläche …) in die nähere Umgebung einfügt. Doch was das genau bedeutet, ist auslegungsbedürftig. Es können Meinungen aufeinanderprallen, was zur vorhandenen Siedlungsstruktur passt und was zu stark davon abweicht.

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan enthält eindeutige Regelungen

Die KWG als Investor in fünf große Mehrfamilienhäuser entschied sich also für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 1 BauGB. Formal handelt es sich dabei um einen „normalen“ Bebauungsplan, der in den üblichen Verfahrensschritten abgestimmt wird. Träger des Plans ist jedoch statt der Gemeinde der Investor.

Er schließt einen Vertrag mit der Gemeinde und verpflichtet sich zum Beispiel, sein Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen. Außerdem übernimmt er je nach Ausgestaltung des Vertrags die Planungs- und Erschließungskosten für sein Vorhaben ganz oder teilweise. In der Regel präsentiert er auch den ersten Entwurf. Nach allen Verfahrensschritten (Auslegung, Einbeziehung von Öffentlichkeit und Behörden …) wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan als Satzung von der Gemeinde erlassen und erlangt Wirksamkeit.

Vorteile des Investors

Insbesondere in Zeiten knapper Kassen scheuen viele Gemeinde Kosten und Aufwand für ein Planfeststellungsverfahren. Abgesehen davon, kann der Investor durch seine Mitwirkung das Verfahren mit beeinflussen, was etwa die Dauer anbetrifft. Der Träger des Vorhabens muss also die Kosten für die Entwicklung des Bebauungsplans den wirtschaftlichen Vorteilen durch das Bauprojekt gegenüberstellen.

Oft gucken Nachbarn und Anwohner in die Röhre

Nachteile haben jedenfalls die Altanlieger, wenn sie in ihren drittschützenden Rechten verletzt werden. So heißt es auf der Website der Kölner Rechtsanwaltskanzlei Garben, Schlüter, Schützler & Reiss: „Die Gemeinden sind hier regelmäßig zu unkritisch, da sie oft unreflektiert die Planung des Vorhabenträgers übernehmen, um hierdurch mutmaßlich Kosten und Aufwand zu sparen.“

Die Juristen empfehlen Anliegern, ihre Bedenken möglichst früh ins Planaufstellungsverfahren einzubringen und ggf. einen Anwalt einzuschalten. Als Mittel nennen sie eine Drittanfechtungsklage oder die Variante, das Verfahren isoliert im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens auf seine Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen. ( Birgit Lutzer )

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